Jahressteuergesetz 2010: Seeling-Modell vor dem Aus!

Der Referentenentwurf des BMF zum Jahressteuergesetz 2010 (JStG 2010) sieht eine gravierende Anpassung bei der Umsatzsteuer vor, die Vorteile bei gemischtgenutzten Grundstücken beschneiden soll. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass die Zeit für das sog. Seeling-Modell aufgrund der EuGH-Rechtsprechung (Urt. v. 08.05.2003 – C-269/00) nun bald abläuft. Was das ganz konkret und in Zahlen bedeutet, wollen wir Ihnen im Folgenden nahebringen.

Baut ein Unternehmer sowohl für private als auch für unternehmerische Zwecke, kann er derzeit noch das ganze gemischtgenutzte Gebäude dem Unternehmen zuordnen, sofern er es zu mindestens 10 % unternehmerisch nutzt. Dann kann er sich die gesamte Vorsteuer aus dem Bauvorhaben erstatten lassen – also auch denjenigen Teil der Baukosten, der auf den privatgenutzten Gebäudeteil entfällt. Im Gegenzug muss er die spätere private Verwendung als unentgeltliche Wertabgabe über zehn Jahre verteilt zurückzahlen. Damit erhält der Immobilienbesitzer in Höhe der Umsatzsteuer, die auf den privaten Teil des gemischtgenutzten Gebäudes entfällt, einen über zehn Jahre gestreckten zinslosen Kredit vom Finanzamt.

Beispiel: Ein Unternehmer erwirbt in 2010 ein Zweifamilienhaus samt Grund und Boden, das er zu 25 % unternehmerisch und zu 75 % privat nutzt. Dafür zahlt er einen Kaufpreis von 1 Mio. € zzgl. 190.000 € Umsatzsteuer. Unter Berufung auf das Seeling-Urteil kann er die Vorsteuer in voller Höhe von 190.000 € abziehen. Im Gegenzug muss er zehn Jahre lang eine unentgeltliche Wertabgabe von (1 Mio. € x 75 % / 10 Jahre =) jährlich 75.000 € mit 19 % Umsatzsteuer versteuern. Hierüber hat er also pro Jahr 14.250 € wieder an das Finanzamt abzuführen.

Nach dem Referentenentwurf des JStG 2010 ist die Zuordnung des gesamten Gebäudes zum Betriebsvermögen zwar weiterhin möglich, der Vorsteuerabzug über § 15 Abs. 1b UStG für gemischtgenutzte Grundstücke aber neu geregelt und damit das Seeling-Modell ausgehebelt. Der Vorsteuerabzug für Lieferungen, Einfuhr, innergemeinschaftlichen Erwerb sowie sonstige Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück ist ausgeschlossen, soweit diese Eingangsleistungen nicht auf die Verwendung für Zwecke des Unternehmens entfallen.

Dies schränkt die Auswirkungen des Seeling-Urteils erheblich ein: Das beliebte Seeling-Modell, nach dem ein gemischtgenutztes Gebäude ganz dem Unternehmen zugeordnet und die darauf insgesamt entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden kann, entfällt. Dies soll bereits für Grundstücke und Gebäude gelten, die nach dem 31.12.2010 angeschafft oder hergestellt werden.

Beispiel: Oben erwähnter Unternehmer kauft – oder baut – doch erst 2011. Die Vorsteuer von insgesamt 190.000 € ist wegen des Jahressteuergesetzes 2010 (JStG 2010) nur noch anteilig in Höhe von 25 % abzugsfähig: Er kann also nur noch 47.500 € abziehen. Im Gegenzug entfällt die anschließende Besteuerung einer unentgeltlichen Wertabgabe über zehn Jahre.

Tipp: Aufgrund einer gesetzlichen Übergangsregelung für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden bleibt es beim vollen Vorsteuerabzug nach den derzeitigen Regelungen des Seeling-Modells, sofern das gemischtgenutzte Gebäude vor dem 01.01.2011 fertiggestellt oder angeschafft worden ist. Deshalb kann es sich anbieten, angedachte Investitionen auf das laufende Jahr vorzuziehen, um den Liquiditätsvorteil beim Finanzamt letztmalig ausnutzen zu können.

Unausreichend sind hingegen vor 2011 erbrachte Anzahlungen auf Teilleistungen für ein nach 2010 hergestelltes Gebäude. Wird hier zunächst der volle Vorsteuerbetrag geltend gemacht, muss bei der erstmaligen Verwendung dieses Gebäudes eine Vorsteuerberichtigung durchgeführt werden.

Hinweis: Eine dachintegrierte Photovoltaikanlage ist kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Diese Beurteilung gilt in der Regel unabhängig davon, ob die Solarzellen auf dem Dach montiert sind oder das Dach ersetzen. Daher gilt hier die Änderung des Jahressteuergesetzes ab 2011 nicht, denn unberührt bleiben Gegenstände, die umsatzsteuerlich keine Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind. Darauf wird im Referentenentwurf ausdrücklich hingewiesen.

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