Jahressteuergesetz 2009: Wie verminderte Mieteinnahmen zum Erlass von Grundsteuer führen

Lagen die Mieterträge 2008 unter dem Üblichen, kann auf Antrag gem. § 33 GrStG ein nachträglicher Erlass von Grundsteuer gewährt werden. Dieser Erlass kommt durch die geänderte höchstrichterliche Rechtsprechung des BVerwG jetzt viel häufiger in Betracht. Der Antrag muss bei der zuständigen Gemeinde und in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt bis zum 31.03.2009 gestellt werden. Um die verbleibende Zeit bis zur Ausschlussfrist – von gut einem Monat – nutzen zu können, nachfolgend die aktuellen Tendenzen und die Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2009.

I. Der Erlassgrund

Der BFH hatte seine Rechtsprechung zum Grundsteuererlass bei ausbleibenden Mieterträgen noch einmal erweitert und konkretisiert (BFH, Urt. v. 13.09.2006 – II R 5/05, BStBl II 2006, 921; BFH, Urt. v. 26.02.2007 – II R 5/05, BStBl II 2007, 469; BFH, Urt. v. 24.10.2007 – II R 5/05, BStBl II 2008, 384; BFH, Urt. v. 24.10.2007 – II R 4/05, NV; BFH, Urt. v. 24.10.2007 – II R 6/05, NV). Hintergrund hierfür ist die geänderte Rechtsprechung des BVerwG, wonach auch in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass in Betracht kommt (BVerwG v. 24.04.2007 – GmS-OGB 1/07). Nunmehr kommt ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG auch in Fällen strukturellen Leerstands in Betracht, in denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend ist. Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat, weil er im Fall eines Leerstands die Vermietung innerhalb einer marktüblichen Preisspanne anbietet (BVerwG v. 25.06.2008 – 9 C 8.07). Schädlich wäre hingegen, wenn er eine höhere als die marktgerechte Miete verlangt hätte.

Praxistipp: Die Gemeinden hatten im vergangenen Jahr den Erlass oftmals mit der Begründung abgelehnt, der Vermieter habe keine Mieten unter dem Marktniveau angeboten und daher verschuldet einen Leerstand in Kauf genommen. Jedoch verlangen weder die Rechtsprechung noch das Gesetz diese Bedingung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter sich während der Leerstandszeiten intensiv um neue Mieter bemüht und dies durch Inserate oder das Einschalten von Maklern belegen kann. Auch bei einem Überangebot in dem betreffenden Marktsegment muss dabei nicht der untere Rand der Mietpreisspanne verlangt werden. Ausreichend ist eine Miete innerhalb einer marktgerechten Spanne. Nicht entscheidend für ein Verschulden ist, ob und wie lange bei neuen Mietobjekten mit Anlaufschwierigkeiten zu rechnen ist und was zum Vermieterrisiko gehört. Denn § 33 GrStG ist keine Lenkungsnorm. Das Unternehmerrisiko betrifft nur eigengewerblich genutzte Grundstücke. Damit gibt es jetzt keine Unterschiede mehr zwischen typischen oder ungewöhnlichen, strukturell oder nicht strukturell bedingten, vorübergehenden oder dauerhaften Ertragseinbußen. Entscheidend ist nur noch, dass es zu einer Einnahmeminderung im Vergleich zur üblichen Miete kommt.

Als Anlass für einen Steuererlass gelten nun erstmals auch strukturell bedingte Ertragsminderungen wie allgemeiner Mietverfall, Überangebot oder schleichender Bevölkerungsrückgang in der Region. Das kommt z.B. in vielen Gebieten Ostdeutschlands in Betracht, in denen die Bevölkerung rapide abnimmt und ein Überangebot an Wohnungen besteht. Ähnlich sieht es in einigen Gebieten Westdeutschlands aus.

II. Gesetzliche Einschränkungen

Wegen drohender Einnahmeausfälle bei den Gemeinden wurde § 33 GrStG über das Jahressteuergesetz 2009 deutlich eingeschränkt und soll zu einer gerechteren Lastenverteilung zwischen den Grundstückseigentümern und den Kommunen beitragen. Die Änderungen gelten rückwirkend ab 2008 und somit auch bereits für den anstehenden Antrag auf Grundsteuererlass, der bis zum 31.03.2009 zu stellen ist.

Bis 2007 kam ein Erlass in Betracht, wenn sich der Rohertrag um mindestens 20,1 % gemindert hatte. Dann wurde die Grundsteuer um vier Fünftel hiervon wieder erstattet. Für 2008 kommt ein Erlass erst dann in Betracht, wenn eine Ertragsminderung von mindestens 50,1 % vorliegt. Dann erfolgt ein Erlass um ein Viertel der erhobenen Grundsteuer. Die Hälfte der gezahlten Abgabe wird erstattet, wenn der Ertrag für das gesamte Jahr vollständig ausgefallen ist, weil z.B. die Wohnung komplett leer stand, es bei einem Mieter zu einem Mietausfall kam oder die Räume wegen Unwetters oder anderer Vorfälle nicht nutzbar waren.

Beispiel: Vermietetes Zweifamilienhaus: Wohnung 1 steht im gesamten Jahr leer, Wohnung 2 kann nur zu 30 % des Marktniveaus von 1.000 € vermietet werden. Für das Haus wurden 1.200 € Grundsteuer bezahlt.

Erlasszeitraumab 2008bis 2007
gezahlte Grundsteuer Wohnung 1600€600€
Ertragsminderung von 100 %
wegen Leerstand:
Grundsteuererlass
in 2007 von 4/5-480€
in 2008 von 1/2-300€
gezahlte Grundsteuer Wohnung 2600€600€
Mietminderung von 70 %:
Grundsteuererlass
in 2007 von 4/5 = 480€ x 70 %-336€
in 2008 von 1/4-150€
Erstattung insgesamt (auf Antrag)450€816€
Anteil des Grundsteuererlasses37,5%68%

III. Die Ermittlung der Minderung

Für bebaute Grundstücke wird die Ermittlung der Ertragsminderung ab 2008 immerhin dadurch vereinfacht, dass sie generell aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der nach den Verhältnissen am 01.01. geschätzten üblichen und der tatsächlich erzielten Jahresrohmiete berechnet wird. Somit ist jetzt nicht mehr relevant, ob zu Beginn des Jahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird. Abgestellt wird nur noch auf den Erlasszeitraum.

Ausgangsgröße für den Grundsteuererlass 2008 ist die zum 01.01.2008 geschätzte übliche Jahresrohmiete in Anlehnung an Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung. Nach Ansicht der Finanzverwaltung handelt es sich um eine Bruttokaltmiete, also einschließlich der sog. kalten Betriebskosten wie Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters (FinSen. Berlin v. 21.01.2009 – III D – G 1163 a – 1/2009). Keine Rolle spielt hingegen, welche Miete tatsächlich zum Jahresbeginn erzielt wurde oder ob die Höhe von den ortsüblichen Mieten abweicht.

Für den gesetzlichen Anspruch auf Erlass kommt es nicht auf die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Grundstücksbesitzers an. Maßgebend ist allein die Tatsache, dass es im Jahr zu verminderten Immobilienerträgen gekommen ist. Sofern die Wohnung unter dem Marktniveau vermietet wird, steht die Erstattung allerdings den Mietern zu. Die Berücksichtigung erfolgt dann mit der Jahresendabrechnung über die Umlage. Da die Mieter einen Anspruch auf geringstmögliche Nebenkosten haben, ist der Hausbesitzer sogar zur Antragstellung verpflichtet.

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