Gebäudeabschreibung (Afa): Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung geupdatet

Die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) unterstützt Berater und Steuerpflichtige dabei, die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) eines Gebäudeanteils zu ermitteln. Sie wird von der Finanzverwaltung genutzt, um ein Massenverfahren für die Ermittlung der Afa-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden durchzuführen. Das Tool ist auch für Steuerberater und Steuerbürger zugänglich.

Jüngst kritisierte der Deutsche Steuerberaterverband e.V. (DstV) in einer Stellungnahme, dass sich Praxisfälle häufen, in denen die Anwendung der Arbeitshilfe zu nicht sachgerechten Ergebnissen führt. Das BMF hat nun reagiert – und die Arbeitshilfe teilweise um die Kritikpunkte des DStV erweitert.

Afa-Tools jetzt mit Modernisierung

Die jüngste Aktualisierung des Tools (Januar 2016) sorgt für eine teilweise Erleichterung in der Praxis: Gänzlich unberücksichtigt blieben in der alten Version bisher Modernisierungen – es wurde lediglich das Jahr erfasst, in dem das Gebäude bezugsfertig war.

Die neue Version umfasst nun ein weiteres Tabellenblatt. Dort können Sie eine Nebenrechnung zur Ableitung eines fiktiven Baujahres durchführen; dabei berücksichtigt werden Modernisierungen, aus denen sich eine modifizierte Restnutzungsdauer ergibt. Die Berechnung erfolgt in Anlehnung an die Anlage 4 der Sachwertrichtlinie.

Das auf diese Weise ermittelte fiktive Baujahr können Sie im Berechnungsblatt zur Kaufpreisaufteilung nutzen. Dafür wird anhand der „durchgreifenden Modernisierungen“ der Modernisierungsgrad ermittelt.
 

Afa-Tool: Anwendung weiterhin nicht verpflichtend

Nach wie vor handelt es sich bei der Afa-Arbeitshilfe um ein – ursprünglich – finanzamtsinternes Hilfsprogramm. Als hilfreiches Serviceangebot wird das Tool zwar von vielen Steuerbürgern und –beratern genutzt.

Es gilt jedoch auch weiterhin: Das Afa-Tool ist nicht verpflichtend. Es handelt sich nicht um eine Verwaltungsanweisung. Kommen Sie bei der Anwendung zu einer abweichenden Kaufpreisaufteilung, können Sie die „qualifizierte Schätzung“ des Afa-Tools widerlegen. Hierzu bedarf es einer sachverständigen Begründung.

Korrekturfaktoren: Genau hinschauen kann sich lohnen

In die Kaufpreisaufteilung fließt eine Vielzahl an wertbestimmenden Parametern mit ein – genau hinschauen und prüfen kann sich lohnen. Ist im Einzelfall beispielsweise der Bodenrichtwert oder der Ausstattungsstandard anders zu beurteilen als durch das Tool vorgegeben, können Sie Ihre Argumente bereits darauf aufbauen.

Einige Beispiele des DStV:

  • „Für den Bodenrichtwert kann z. B. wegen baulicher Nutzung ein Umrechnungsfaktor erforderlich sein. Der sogenannte GFZ-Umrechnungsfaktor wird in diesem Zusammenhang u. a. vom Gutachterausschuss ermittelt.“
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  • „Besondere Beachtung sollte auch den Baukosten geschenkt werden. Denn bei den im Tool hinterlegten Daten handelt es sich um die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), welche bundesweit gültige Durchschnittswerte sind. Unter Umständen kann es daher nötig sein, einen Korrekturfaktor für die Baukosten zu erfassen. Ursächlich dafür können u. a. ein unterschiedliches Lohnniveau oder topografisch bedingt höhere Baukosten sein. Die Immobilienbewertung kennt darüber hinaus eine Reihe von Korrekturfaktoren. U. a. kann die Verwendung der im BKI Verlag veröffentlichten, nicht unumstrittenen Regionalfaktoren in Betracht gezogen werden.“
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  • „Die Arbeitshilfe arbeitet weiterhin mit der Annahme, dass das Baujahr mit dem Ausstattungsstandard korreliert. Beispielsweise wird bei Gebäuden, die vor 1995 gebaut wurden, ein einfacher Ausstattungsstandard unterstellt. Sollten solche Prämissen im Einzelfall nicht zutreffen, kann eine Modifikation des Ergebnisses notwendig sein. In Zweifelsfällen lohnt ein Blick in die Sachwertrichtlinie.“

Afa-Tool: „Spezialimmobilien“ weiterhin ausgenommen

Das Afa-Tool bietet zwar eine umfangreiche Auswahl an Grundstücksarten – abgedeckt werden aber auch weiterhin nicht alle Arten. Ausgenommen sind beispielsweise auch weiterhin „Spezialimmobilien“ wie Baumärkte, Einkaufszentren oder zur Sport- und Freizeitnutzung.

Ob die Arbeitshilfe also für die einschlägige Grundstücksart infrage kommt, sollte vorher überprüft werden. In der Anleitung zum Tool finden Sie eine Liste mit allen Grundstücksarten.

Hier erhalten Sie das neue Afa-Tool

Zwar bietet Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück einen ersten Anhaltspunkt zur Ermittlung, welche Wertaufteilung das Finanzamt voraussichtlich akzeptieren wird. In bestimmten Einzelfällen kann – so der DStV – jedoch „die Anwendung bestimmter kommerziell vertriebener Tools zur Kaufpreisaufteilung ratsam sein. Die Kaufpreisaufteilung spielt neben der Ermittlung der ertragsteuerlichen AfA auch eine Rolle für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke.“

Die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück ist auf der Seite des BMF als Download hinterlegt:

BMF, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück und Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises, März 2017

Quelle:
bmf.de
dstv.de

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