FG Düsseldorf: Kaufpreisaufteilung für Grund und Boden sowie Gebäude – Sachwertverfahren ist vorrangig!

Eine verzwickte Frage: Nach welcher Methode hat die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zu erfolgen?

Grundsätzlich gilt:

Wurde für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen.

Nachdem die Verkehrswerte für den Grund und Boden und das Gebäude gesondert ermittelt wurden, sind die Gesamtanschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Verkehrswerte aufzuteilen. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen ist der Kaufpreis grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren aufzuteilen.
 

Der Sachverhalt

Die Klägerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in exponierter Lage. Für dessen Erwerb hatte sie einen Gesamtkaufpreis von 1,7 Mio. € gezahlt.

Im Jahr der Anschaffung und im Folgejahr ließ sie Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten ausführen. Die Kosten hierfür machte sie als Werbungskosten geltend.

Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, weil die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes überschritten sei (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelte es einen Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58 %.

Klägerin legt Einspruch ein

Mit ihrem Einspruch machte die Klägerin geltend, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Ertragswertverfahren vorzunehmen sei, denn das Grundstück sei ein Renditeobjekt, bei dem der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund stehe. Dem ist das Finanzamt entgegengetreten.

FG weist Klage ab

Das FG Düsseldorf hat die Klage abgewiesen. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Kaufpreisaufteilung anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen. Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen habe die Aufteilung nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich im Sachwertverfahren zu erfolgen (vgl. z.B. BFH, Urt. v. 29.05.2008 – IX R 36/06, BFH/NV 2008, 1668).

Dem Steuerpflichtigen stehe es aber frei, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Aufteilung der Anschaffungskosten im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweiche. Dann habe das FG die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu prüfen.

Im Streitfall sei nicht ersichtlich, dass das Sachwertverfahren zu einem unangemessenen Ergebnis geführt habe. Daran könne auch der Umstand, dass im Fall der Klägerin bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewandt werden müsse, nichts ändern. Eine Abweichung vom Sachwertverfahren sei auch nicht deshalb geboten, weil die Klägerin ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt habe.

FG Düsseldorf, Urteil vom 19.01.2016 – 13 K 1496/13 E

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