Gebäudeabschreibung (AfA): Neue Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises

Das BMF hat vor kurzem eine Excel-Tabelle entworfen. Die Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) unterstützt Berater und Steuerpflichtige dabei, die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) eines Gebäudeanteils zu ermitteln.


Anm. der Redaktion: Bitte beachten Sie, dass das BMF zum Jahreswechsel 2016/2017 eine geänderte Arbeitshilfe veröffentlicht hat. Einen Link zur neuen Arbeitshilfe finden Sie in diesem Artikel. Klicken Sie hier!


Welchen Nutzen hat die AfA-Tabelle zur Gebäudeabschreibung?

Die Excel-Tabelle für die Gebäudeabschreibung erleichtert es Ihnen, die Bemessungsgrundlage für die absetzbaren Abnutzungen des Gebäudeanteils zu ermitteln. Wer eine hiervon abweichende Aufteilung des Kaufpreises vornehmen will, kommt allerdings an einem Sachverständigengutachten in aller Regel nicht vorbei.
 

Warum ist die Aufteilung nötig?

Bei dem Erwerb bebauter Grundstücke, die als Wirtschaftsgüter zur Erzielung von Einkünften genutzt werden, stellt sich unter anderem folgende Frage: Wie ist der Gesamtkaufpreis jeweils auf das Grundstück sowie auf das Gebäude aufzuteilen?

Bedeutend ist die Frage, weil

  • die Anschaffungskosten für ein Gebäude über dessen Nutzungsdauer (regelmäßig 33, 40 oder 50 Jahre) verteilt abgeschrieben werden,
  • während sich der auf das Grundstück entfallende Teil der Anschaffungskosten erst beim Verkauf der Immobilie im Rahmen des Veräußerungsergebnisses auswirkt.

Für den Steuerpflichtigen ist es vorteilhaft, wenn ein möglichst großer Anteil der Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet wird.

Nach der Rechtsprechung des BFH ist ein solcher Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen (BFH, Urt. v. 10.10.2000).

Diese Aufteilungsmethode hat das BMF in einer vier Seiten umfassenden Anleitung zur Excel-Arbeitshilfe näher erläutert. Gleichzeitig gibt das BMF zahlreiche Hinweise zu den Werten und Daten, die dabei zu berücksichtigen sind.

Wie funktioniert die Excel-Tabelle?

Mit der Excel-Tabelle können Sie in einem typisierten Verfahren die Aufteilung des Gesamtkaufpreises ermitteln oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung überprüfen.

Bei der Kaufpreisaufteilung bezieht sich die Arbeitshilfe auf die Vorschriften der Verkehrswertermittlung nach den Regelungen des Baugesetzbuchs (BauGB).

Allerdings ergibt die Summe der dabei ermittelten Einzelwerte (vorläufige Sachwerte) nicht ohne Weiteres den Verkehrswert. Die Arbeitshilfe ermöglicht also lediglich eine qualifizierte Schätzung. Diese kann unter Umständen durch ein Sachverständigengutachten widerlegt werden.

In der Excel-Tabelle müssen Sie insgesamt 14 Felder ausfüllen, um die Aufteilung des Gesamtkaufpreises zu ermitteln. Wie die einzelnen Felder (z.B. Lage des Grundstücks, Baujahr, Bodenrichtwert) auszufüllen sind, wird in der Anleitung des BMF kurz, aber insgesamt verständlich erläutert.

Mit der Berechnungshilfe und der Anleitung kann die Aufteilung des Gesamtkaufpreises plausibel gemacht werden. Als Berater können Sie bereits bei der Anfertigung der Steuererklärung überprüfen, wie das zuständige Finanzamt den Gesamtkaufpreis vermutlich aufteilen wird.

Das BMF möchte mit der Tabelle Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und den Finanzbehörden über die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises vermeiden.

Wie verlässlich sind die Werte?

Den mit Hilfe der Tabelle ermittelten Wert sollten Sie nicht unkritisch übernehmen. Denn die Werte werden aufgrund der Normalherstellungskosten mit Stand 2010 in einem vereinfachten Verfahren ermittelt, das nicht allen Besonderheiten des Einzelfalles gerecht werden kann.

Dennoch bietet die Arbeitshilfe Ihnen einen ersten Anhaltspunkt, welche Wertaufteilung das Finanzamt akzeptieren wird.

 

PraxishinweisEs bleibt abzuwarten, inwieweit die Finanzbehörden bereit sein werden, von den mit dieser Arbeitshilfe berechneten Werten abweichende Aufteilungen bei der Veranlagung zu akzeptieren.Trotzdem sollten Sie selbst ermittelte Werte bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises mit dieser Arbeitshilfe überprüfen. So können lange Diskussionen mit dem Finanzamt im Vorfeld vermieden werden.Dies gilt auch, wenn ein Sachverständigengutachten vorgelegt werden soll. Denn allein über ein solches Sachverständigengutachten ist die „qualifizierte Schätzung“, die sich aus der Arbeitshilfe ergibt, widerlegbar.

Auf jeden Fall sollten beim Erwerb bebauter Grundstücke aber schon möglichst im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vorgenommen und die Gründe und Umstände der Aufteilung genau dokumentiert werden.

 


Anm. der Redaktion: Bitte beachten Sie, dass das BMF zum Jahreswechsel 2016/2017 eine geänderte Arbeitshilfe veröffentlicht hat. Auf den Seiten des BMF finden jetzt die aktuelle Version mit Stand März 2017.


BFH, Urt. v. 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl 2001 II 183

Autor: StB und Fachanwalt für Steuerrecht Scholz

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4 Kommentare zu “Gebäudeabschreibung (AfA): Neue Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises

  1. Sehr geehrter Herr Sebastian Hohenbild,

    leider ist auch der neue Link ein Klick ins Leere. Bitte senden Sie mir doch den korrekten Link für die Excel-Tabelle an meine E-Mailadresse.

    Mit Dank im Voraus

    R. Weymers

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